Le prix des maisons reflète-t-il leurs émissions de gaz à effet de serre ? Ce que montre le nouveau calcul du DPE

Source: The Conversation – France (in French) – By Alexandre Garel, Professor of Sustainable Finance, Audencia

L’ESSENTIEL

Depuis 2021, la plus mauvaise performance en matière de consommation d’énergie primaire ou d’émissions de gaz à effet de serre (GES) définit la classe de diagnostic de performance énergétique (DPE) d’un logement.
Par ailleurs, sur le marché immobilier, les acheteurs ont développé des raccourcis mentaux : deux maisons de caractéristiques équivalentes dont le DPE est situé de part et d’autre du seuil entre deux classes (par exemple, entre D et E) se vendent avec des écarts de prix significatifs, même si la différence de consommation d’énergie n’est que de quelques kilowattheures.
Ce phénomène se produit désormais aussi lorsque ce sont les émissions de GES qui conditionnent la lettre du DPE. À la clé, un instrument de politique climatique efficace à moindre coût, même s’il n’est pas à l’abri de manipulations.

Depuis 2021, la note finale du diagnostic de performance énergétique (DPE) d’une maison peut être dégradée par ses émissions de gaz à effet de serre, même si sa consommation d’énergie primaire est bonne. Depuis, les logements sont classés en fonction d’un « double-seuil ». La plus mauvaise performance, en consommation d’énergie ou en émissions de gaz à effet de serre (GES), définit désormais la classe de DPE du logement.

Quelles sont les conséquences de ce nouveau mode de calcul sur le marché immobilier ? Notre article de recherche en prépublication montre que les acheteurs de maisons n’ont pas changé leurs habitudes. Ils se fient toujours à la note finale plutôt qu’au détail du diagnostic.

Mais comme cette note intègre désormais les émissions de GES, celles-ci pèsent dorénavant également sur les prix. Ce nouveau DPE pourrait ainsi constituer un instrument de politique climatique efficace à moindre coût, qui ne nécessite ni subvention ni taxation.

Les effets de seuil du DPE, ou les raccourcis mentaux de notre cerveau lors d’un achat immobilier

Face à une information complexe, notre cerveau prend des raccourcis. Plutôt que de traiter toutes les données, il s’appuie sur un indicateur simple. Ce réflexe économise du temps et de l’attention, mais il crée des effets de seuil, où un changement faible au plan quantitatif peut entraîner des conséquences de plus grande ampleur.

Les étiquettes énergie et climat pour les logements.
Ministère de la transition écologique

Le DPE estime en premier lieu la consommation d’énergie d’un logement en kilowattheure par mètre carré (m²) et par an, puis la traduit en une note de A à G, chaque lettre correspondant à une tranche de consommation. Avant 2021, par exemple, un logement était classé C jusqu’à 150 kWh/m²/an, et D au-delà.

Deux maisons presque identiques situées de part et d’autre de ce seuil reçoivent donc des notes différentes et ne se vendent pas au même prix, à localisation, à date de vente et à caractéristiques comparables.

Nos résultats montrent qu’en moyenne, une maison située juste du mauvais côté d’un seuil se vend moins cher. Par exemple, au seuil entre D et E, l’écart de prix atteint 3,5 %.

Avant 2021, des émissions affichées mais ignorées

Obligatoire lors des ventes depuis 2006, le DPE comporte deux étiquettes :

l’une pour la consommation d’énergie,
l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre.

Or les deux indicateurs peuvent diverger dans de nombreuses situations. Pour tenir compte des pertes d’énergie liées à la production d’électricité (le rendement d’une centrale nucléaire, par exemple, n’est que d’environ 33 %), le DPE multipliait chaque kilowattheure électrique par 2,58, alors que le gaz, le fioul ou le bois étaient comptés tels quels.

Une maison chauffée à l’électricité obtenait donc une moins bonne note qu’une maison identique chauffée au gaz, alors que l’électricité française est décarbonée à plus de 90 % grâce au nucléaire et à l’hydraulique. Par conséquent, une maison chauffée au gaz ou au fioul, plus émettrice de GES, pouvait être mieux notée sur son étiquette de consommation d’énergie.

Jusqu’en 2021, seule l’étiquette consommation d’énergie déterminait la note finale. L’étiquette relative aux émissions de gaz à effet de serre, bien que visible, n’était affichée qu’à titre d’information et n’avait donc aucun effet détectable sur les prix.

Cette indifférence du marché aux émissions de GES s’explique rationnellement. Une maison économe en énergie réduit les factures de son propriétaire. L’acheteur a donc un intérêt direct à la payer plus cher. Les émissions, elles, ne pèsent pas sur son budget mais sur l’ensemble de la société, à cuse du changement climatique. C’est ce que les économistes appellent une externalité négative, et elle incite peu à valoriser une maison sobre en carbone. Dans ce cas, l’intérêt de l’acheteur est plus indirect.

Depuis 2021, les émissions comptent dans la note finale

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE repose sur un « double seuil ». La note finale correspond à la plus mauvaise des deux sous-notes, énergie et émissions. Une maison notée C en énergie mais D en émissions est donc désormais classée D.

Ce changement n’est pas anecdotique. En effet, notre étude, basée sur les données de l’Ademe croisées avec les données de demandes de valeurs foncières (DVF), montre que 15 % des maisons vendues avec un DPE nouvelle formule reçoivent une note finale inférieure à leur sous-note énergie.

Si les acheteurs continuent de se fier à la seule note finale, une habitude forgée par quinze ans de DPE, alors les émissions devraient désormais se refléter dans les prix. C’est ce que nous avons vérifié, en comparant les maisons situées juste de part et d’autre des seuils d’émissions, à caractéristiques, date de vente, et localisation comparables.

Des sauts de prix lorsque les émissions déterminent le DPE

Au final, un effet de seuil apparaît bel et bien.

Lorsque ce sont les émissions qui déterminent la note finale, une maison située juste au-dessus d’un seuil se vend en moyenne 2 % moins cher qu’une maison située juste en dessous. Cet écart est comparable à celui observé aux seuils énergétiques.
En revanche, là où les émissions ne déterminent pas la note finale, aucun saut de prix n’apparaît. Autrement dit, les acheteurs raisonnent comme avant. Ils continuent de se fier à la note finale. Mais comme celle-ci intègre désormais les émissions, celles-ci peuvent influencer le prix.

Les vendeurs, eux, ont intérêt à regarder le détail du diagnostic. Puisque les acheteurs réagissent aux passages de seuils, améliorer la note pour passer un seuil est une décision stratégique. Si la note finale est déterminée par la sous-note émissions, alors les vendeurs doivent agir sur leurs émissions pour pouvoir passer un seuil.

Nous observons que les émissions des maisons vendues s’améliorent significativement depuis la réforme. Cela peut soit refléter une baisse réelle des émissions, soit le fait que les propriétaires des maisons les plus émettrices retardent leur vente.

D’autres facteurs peuvent-ils intervenir ? La réforme de 2021 ne s’est pas limitée au double seuil. Elle a unifié la méthode de calcul, abaissé le coefficient appliqué à l’électricité et rendu le DPE juridiquement opposable. La loi Climat et Résilience a, en outre, programmé l’interdiction de louer les logements les moins performants : ceux classés G depuis 2025, F en 2028 puis E en 2034.

Ces changements, à eux seuls, ne peuvent pas entièrement expliquer nos résultats. En effet, nos estimations neutralisent la décote propre à chaque note finale due à ces changements réglementaires, y compris celle liée aux interdictions de location.

De plus, ces changements concernent toutes les maisons, alors que les sauts de prix n’apparaissent qu’aux seuils d’émissions devenus déterminants.

Une politique climatique à faible coût ?

Donner un prix aux émissions passe habituellement par des outils coûteux ou politiquement sensibles, comme une taxe carbone.

Ici, ni taxe ni subvention, il a suffi de changer la manière dont deux informations, déjà calculées et affichées, sont combinées en une seule note. Tant que celle-ci ne reflétait que la consommation d’énergie primaire, le marché récompensait les économies d’énergie mais pas forcément la baisse des émissions.

La réforme aligne davantage le signal-prix de l’immobilier sur l’objectif de décarbonation. La baisse du coefficient appliqué à l’électricité, à 1,9 depuis le 1^er janvier 2026, puis à 1,7 au 1ᵉʳ janvier 2027, va dans le même sens. Elle réduit la pénalité des logements chauffés à l’électricité, peu émetteurs dans le système électrique français très décarboné.

La leçon vaut au-delà de la France. D’autres pays européens affichent des informations sur les émissions dans leurs diagnostics, sans les intégrer à la note finale. C’est, par exemple, le cas de l’Energieausweis allemand. Mais afficher ne suffit pas. L’information n’entre dans les prix que si elle devient déterminante pour la note finale du DPE.

La même logique pourrait s’appliquer à d’autres produits notés par des lettres, comme l’électroménager, les véhicules ou l’alimentation.

Cette stratégie a toutefois ses limites :

le recul sur ces mesures reste faible (trois ans dans notre étude), et l’effet pourrait s’éroder si les acheteurs apprennent à regarder au-delà de la note finale ;
pour les maisons dont la note est fixée par les émissions, une meilleure isolation (permettant de réduire la consommation d’énergie) qui ne change pas la sous-note émissions n’est plus récompensée par un saut de prix ;
enfin, les seuils attirent les manipulations. En France, les diagnostics se concentrent anormalement juste du bon côté des seuils, signe probable de comportements stratégiques de la part des vendeurs ou des diagnostiqueurs, conduisant à de potentiels « DPE de complaisance ».

Alexandre Garel ne travaille pas, ne conseille pas, ne possède pas de parts, ne reçoit pas de fonds d’une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n’a déclaré aucune autre affiliation que son organisme de recherche.

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