Source: The Conversation – in French – By Geoffrey Mollé, Chercheur en géographie urbaine, IMT Mines Alès – Institut Mines-Télécom
L’ESSENTIEL
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Dans les principales zones urbaines françaises, les logements se vendent d’autant plus cher que l’on monte dans les étages : plus de lumière, plus de vue, moins de vis-à-vis.
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Ces hauts étages sont pourtant les plus vulnérables à la chaleur en période de canicule, selon une enquête geographique récente.
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Les habitants des étages élevés des « immeubles de belle hauteur », souvent des résidences de standing, ont acheté leur appartement à prix d’or, ce qui ne les empêche pas d’être désemparés face aux canicules.
Alors que la France connaît déjà son quatrième épisode caniculaire – et a connu cet été 2026 le plus intense jamais enregistré – le débat public s’est tout naturellement focalisé sur les « bouilloires-thermiques », mot-valise qui combine le défaut d’isolation thermique des logements et la vulnérabilité aiguë aux fortes chaleurs de leurs habitants.
Une récente étude de la Fondation pour le Logement montre que les quartiers populaires cumulent ces situations délétères. Les habitants des chambres de bonne, sous les toits en Zinc de Paris, sont particulièrement exposés.
Ce cadrage de l’habitabilité des milieux urbains en période de forte chaleur laisse toutefois dans l’ombre la question de la hauteur des logements, et pas seulement du dernier étage. Car en France, l’habitat urbain continue de se verticaliser.
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Depuis 2014, les 30 premières unités urbaines (ce qui correspond aux 30 principales agglomérations du pays) accueillent de plus en plus d’immeubles résidentiels de quinze ou seize étages (96 livrés, 88 en chantier ou en instruction à fin 2022). Ces tours « nouvelle génération », parfois appelées « immeubles de belle hauteur » pour ne pas utiliser le mot « tour », s’adressent à des ménages aisés.
Elles vendent précisément ce que les canicules rendent insoutenable : une ouverture paysagère, une exposition atmosphérique à l’air extérieur des métropoles. Or mon enquête dans les tours des agglomérations lyonnaise, stéphanoise et grenobloise montre que dans le neuf, les logements les plus chers, les plus hauts, sont parfois les plus invivables l’été.
La hauteur, ou le prix de l’exposition
En France, le prix de l’immobilier grimpe avec l’étage. Selon une étude du portail MeilleursAgents, un appartement au dernier étage d’un immeuble avec ascenseur se vend 15 % plus cher qu’un rez-de-chaussée en province, 19 % à Paris. Les rares travaux sur le gradient vertical des prix du logement confirment l’existence d’une « prime d’étage » positive, à laquelle s’ajoute celle de l’orientation. À Shanghai, un logement exposé sud vaut en moyenne 14 % de plus.
Ces primes rémunèrent un accès à la lumière, à la vue dégagée, à l’air, au calme supposé des sommets urbains. Les promoteurs des nouvelles tours en ont fait leur argument central : « Prenez de la hauteur, vous verrez la différence », promettait un programme parisien.
Fourni par l’auteur
Cette hiérarchie est aussi sociale : dans les immeubles neufs, les premiers étages accueillent les logements dits « abordables », les derniers d’onéreux duplex. « Il y a vraiment une fracture sociale à la verticale », résume une chargée de mission habitat de la métropole de Lyon.
Résultat, depuis 2018, plus aucun projet de tour recensé n’intègre durablement de logement social.
« On est cuits », ou le revers de la promesse immobilière
Entre 2019 et 2021, j’ai mené 70 entretiens dans une quinzaine de tours de l’agglomération lyonnaise, anciennes et récentes, sociales et de standing, complétés par des entretiens à Saint-Étienne et à Grenoble.
En haut des tours neuves, la déconvenue thermique a tout de suite été un sujet de discussion.
« On est cuits. Là où on était, on avait un rafraichissement par le sol, là on n’a rien du tout et moi j’ai du 30/33 °C en étant beaucoup plus proche du soleil », raconte Marie-France, 65 ans, depuis son logement au seizième étage acheté 875 000 euros dans une tour livrée en 2019 à Lyon-Confluence.
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Deux étages plus bas, un autre retraité décrit :
« un appartement invivable l’été » ; « quand vous avez des canicules, la chaleur ne s’évacue plus parce qu’elle est bien isolée, et vous dormez dans des chambres à 32 °C ».
Le point décisif est que ces logements ne sont pas des passoires. Ce sont des produits neufs conformes aux réglementations (RE2020).
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Leur surchauffe n’est pas un défaut de fabrication et découle même de ce qui fait leur prix. Les étages élevés bénéficient également d’un ensoleillement « optimal », sans ombre portée. L’absence de vis-à-vis, n’est donc pas seulement une forme de tranquillité vis-à-vis du voisinage : c’est aussi l’absence de masque au rayonnement du soleil et une plus grande distance avec les arbres rafraichissants au sol.
L’isolation haute performance, enfin, qui permet de se couper du bruit du boulevard urbain, retient la chaleur la nuit. Et ouvrir la fenêtre pour aérer, lorsque la vitesse du vent le permet, fait entrer ce que la hauteur n’enraye pas, comme le bruit qui monte.
« Ou je veux le bruit, ou je veux la vue », résume Marie-France. Il faudrait désormais compléter : « ou la chaleur, le bruit, le vent, ou la vue ».
Pourtant, rien de nouveau sous le soleil. En 1957, un inspecteur général de la santé décrivait déjà les étages élevés des grands ensembles comme « de véritables fournaises l’été ». Le problème était connu, mais la vue semble avoir gagné en valeur immobilière avec le renforcement des politiques de densification urbaine.
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Vers une déstabilisation des hiérarchies verticales ?
Dans la même résidence que Marie-France, Ophélie, 34 ans, institutrice, occupe un premier étage ombragé donnant sur le jardin en cœur d’îlot. Elle ironise :
« Ah ben on peut pas avoir un logement lumineux et être au frais ! »
Mais la hiérarchie verticale des étages commence à perdre de son effet graduel.
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Le couple du quatorzième me dit louer un studio à la montagne « dès que la canicule arrive sur le bulletin météo » et envisagerait même de « faire machine arrière » en déménageant, deux réflexes (la fuite vers une résidence secondaire à l’océan ou à la montagne et/ou un déménagement pur et simple) corroborés par une récente étude de Leboncoin sur l’inconfort thermique.
Pourtant, le marché immobilier ne semble pas suivre l’épreuve des corps. En pleine canicule, les professionnels de l’immobilier constatent que les derniers étages et les expositions sud restent très valorisées.
Pire : les solutions techniques développées par le Cerema pour améliorer le confort d’été des logements collectifs, comme les volets roulants à lame orientable, sont « non préconisés dans les étages hauts et exposés au vent ».
Des recherches récentes suggèrent que les marchés finissent par apprendre. Aux États-Unis, le risque d’inondation non intégré aux prix représente 121 à 237 milliards de dollars de survalorisation immobilière ; face à la montée des eaux, les acheteurs ont fini par exiger une décote, mais la capitalisation d’un risque nouveau n’est « ni instantanée ni automatique ».
Il n’a fallu qu’une quinzaine d’années pour que les urbanistes marseillais revoient à la baisse la hauteur des immeubles sous les effets du mistral. Combien de canicules faudra-t-il encore pour que la vulnérabilité des étages élevés à la chaleur fasse l’objet d’enquêtes, de rapports et de mesures dédiés ?
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L’étagement, dans l’angle mort de l’urbanisme
La variabilité de l’exposition à la chaleur en fonction de la hauteur est avérée. L’effet cheminée, par exemple, peut concentrer chaleur et polluants dans les étages supérieurs. L’épidémiologie a mis en évidence une surmortalité aux derniers étages lors de la canicule de 2003 à Paris.
Ces savoirs ne circulent pourtant pas jusqu’aux enquêtes de géographie sociale qui, depuis quelques années, prennent au sérieux la façon dont les citadins vivent la chaleur. Les enquêtes coordonnées par Guillaume Faburel dans le sud de la France et par Géraldine Molina dans la métropole nantaise montrent que les corps et les logements ne sont pas égaux devant les surchauffes urbaines. Mais ces travaux analysent avant tout l’effet du quartier, du type de bâti ou du profil du ménage, au détriment de l’étagement.
Or l’étagement fait la ville. Habiter en milieu urbain, c’est vivre à un certain endroit du mille-feuille vertical. En exagérant le trait, on pourrait dire que le cas des tours révèle la production, étage par étage, d’inégalités climatiques hautement différenciées selon les coordonnées tridimensionnelles de l’habitant et de son logement.
Cet aspect structurant de l’urbanité contemporaine vis-à-vis de la chaleur pourrait avoir des implications colossales puisqu’il mettrait potentiellement en défaut le renforcement des politiques de densification des métropoles actuellement à l’œuvre.
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Pour l’instant, cependant, pas de changement de cap significatif pour les politiques d’aménagement urbain. Les effets des phénomènes d’îlot de chaleur urbain continuent de s’intensifier et, avec eux, ceux de la dépendance croissante à la climatisation, qui commence à être intégrée par les prix du marché et les balcons des tours.
Cercle vicieux : sur un quartier lyonnais modélisé pendant la canicule de 2019, les climatiseurs de façade ont élevé la température de l’air d’environ 1,75 °C. La réponse individuelle repousse le problème vers le bas, vers la rue, vers les logements modestes des premiers niveaux, vers ceux qui n’ont pas payé la vue, et retarde le moment où il faudra le penser collectivement. Les habitants des tours font déjà rentrer l’étagement dans leurs arbitrages quotidiens. Et vous ?
Fourni par l’auteur
Geoffrey Mollé a reçu une bourse doctorale de la Chaire “Habiter Ensemble la Ville de Demain” du LabEx Intelligence des Mondes Urbains pour réaliser ses recherches sur les tours résidentielles.
– ref. Habiter en hauteur : un immobilier cher et recherché, mais vulnérable aux fortes chaleurs – https://theconversation.com/habiter-en-hauteur-un-immobilier-cher-et-recherche-mais-vulnerable-aux-fortes-chaleurs-288423