Source: The Conversation – in French – By Fabio Shimabukuro Sandes, Enseignant Chercheur en Marketing, UCLy (Lyon Catholic University)
Au Brésil, la plateforme Quintoandar se charge du recouvrement judiciaire auprès des propriétaires en cas d’impayés des locataires. Une garantie locative privée qui arrange tout le monde. Mais qui sont les véritables gagnants et perdants entre propriétaires, locataires et cet intermédiaire numérique ?
En 2013, deux entrepreneurs brésiliens lancent à Quintoandar, une plateforme numérique de location qui dispense le locataire de fournir un garant, une caution ou un dépôt de garantie. Douze ans plus tard, l’entreprise est valorisée à plus de 5 milliards de dollars et gère plus de 270 000 contrats dans 75 villes brésiliennes. Toutes les quatre minutes, un contrat y est signé.
En tant que chercheur du comportement du consommateur et de l’économie de l’accès dans les marchés émergents, je vois dans ce cas un paradoxe qui dépasse le Brésil. Ce mécanisme démocratisant l’accès à la location, en remplaçant le garant par une analyse algorithmique du risque, pourrait nourrir une crise déjà connue en Europe : la flambée des loyers et l’éviction des habitants. Une pression exacerbée par des acteurs comme Airbnb sur les marchés locatifs de longue durée.
Remplacer la confiance par un chiffre
Au Brésil, louer exigeait autrefois un garant. Le locataire devait trouver dans son entourage un propriétaire prêt à s’engager à payer en cas d’impayé. La procédure était longue et excluait toute personne sans proche fortuné.
Le lecteur français reconnaît le problème. Pour louer en France, il faut souvent un garant résidant en France et disposant de revenus élevés. Étudiants étrangers, expatriés, nouveaux arrivants et migrants se heurtent à ce mur. L’État a d’ailleurs créé une garantie publique, Visale, pour les salariés modestes et les jeunes sans garant : 79 % des locations conclues grâce à ce dispositif n’auraient pas eu lieu sans lui.
La plateforme brésilienne y a vu une opportunité. Elle a fait le choix de supprimer deux exigences classiques en France comme au Brésil : le garant et le dépôt de garantie. Elle les a remplacés par une analyse algorithmique du risque financier. Concrètement, en cas d’impayé, le propriétaire reçoit son loyer et l’entreprise se charge du recouvrement judiciaire. Tout le parcours client est numérique – visites en ligne, agents immobiliers attribués automatiquement, signature électronique, états des lieux photographiques validés par les deux parties.
Le changement est plus radical qu’il n’y paraît. La plateforme traite la garantie comme un problème financier et non comme une question de confiance sociale. Des locataires sans proche fortuné ont pu louer y compris ceux qui n’ont aucune famille dans le pays. Un gain réel.
L’« Internet des propriétaires »
L’innovation produit un second effet. Lorsque la location devient un produit financier standardisé, le logement cesse d’être traité comme un lieu d’habitation. Il devient un actif. Le propriétaire ne pense plus à qui va y vivre. Il pense au rendement mensuel sur le capital investi.
Le géographe Manuel Aalbers et l’ancienne rapporteuse de l’ONU sur le logement Raquel Rolnik décrivent ce mécanisme comme la financiarisation du logement : un processus où l’habitat, jadis valeur d’usage, devient un actif financier mondial.
Au Brésil, le chercheur Lucas Batista a montré comment 760 millions de dollars états-uniens de capital majoritairement étranger ont réorganisé le marché locatif autour de cette logique. Sa conclusion : la crise du logement ne tient pas qu’au manque de logements, mais aussi à la manière dont la location est structurée et financiarisée. Le chercheur Jathan Sadowski parle d’« Internet of Landlords » – l’« Internet des propriétaires » – pour décrire ce schéma à l’échelle globale.
Parallèle avec Airbnb
C’est ici que le cas parle directement à l’expérience européenne.
Une étude montre qu’Airbnb fait pression sur les prix de la location résidentielle en retirant des unités du marché de longue durée. À Lisbonne et Porto (Portugal), une autre étude constate qu’une hausse d’un point de pourcentage de la part d’Airbnb entraîne une augmentation de 3,2 % des prix des logements. Dans les centres historiques très touristiques, les hausses atteignent 24,3 % en 2015 et 32,3 % au premier trimestre 2016 par rapport à la période pré-Airbnb.
La logique est analogue à celle qui se déploie au Brésil. En facilitant la gestion financière d’un bien, la plateformisation banalise la décision de traiter le logement comme un investissement. Paris, Barcelone, Lisbonne et Berlin en connaissent les conséquences : retrait d’unités du marché résidentiel, pression sur les prix ou éviction des habitants.
Quintoandar ne retire pas d’unités de la location de longue durée. La plateforme fait quelque chose de plus subtil : elle rend si simple le fait d’être propriétaire-investisseur qu’elle modifie le profil de ceux qui entrent sur le marché. Elle ne cause pas la financiarisation ; elle l’opérationnalise à grande échelle, et la rend accessible à n’importe quel petit propriétaire.
Une gouvernance publique de la location
Le cas brésilien pose à l’Europe une question double. Comment capter les bénéfices de la plateformisation pour celles et ceux qui en sont structurellement exclus, sans reproduire le vecteur qui a produit la crise Airbnb ?
L’Europe a deux options évidentes, et toutes deux ont un coût. Laisser les plateformes se développer sans cadre reproduit la trajectoire d’Airbnb : facilité d’accès, mais pression sur les prix et financiarisation. Les bloquer préserve les prix, mais maintient le mur qui exclut aujourd’hui six millions de personnes sans garant.
Une troisième voie existe. Elle suppose de construire des plateformes avec gouvernance publique, plafonds de rendement, transparence sur le profil des propriétaires, et mécanismes protégeant le caractère résidentiel du logement. Cela peut prendre la forme d’un cadre réglementaire imposé aux acteurs privés, ou d’une plateforme publique inspirée de Visale. Cette garantie locative gratuite par laquelle Action Logement se porte caution à la place d’un proche serait appliquée cette fois aux plateformes. Rien de tout cela n’est purement technique. Tout cela est politique.
Remplacer la confiance par un algorithme apporte un bénéfice indéniable : un accès plus large et plus démocratique. Mais ce choix peut entraîner un coût visible seulement après plusieurs années. Ce coût retombe sur ceux qui ne peuvent plus assumer les loyers des grandes villes. L’accès démocratique risque alors de n’être disponible qu’à ceux qui peuvent se le payer.
Fabio Shimabukuro Sandes ne travaille pas, ne conseille pas, ne possède pas de parts, ne reçoit pas de fonds d’une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n’a déclaré aucune autre affiliation que son organisme de recherche.
– ref. En supprimant le garant et le dépôt de garantie, le Brésil facilite la location des logements. Qui en profite vraiment ? – https://theconversation.com/en-supprimant-le-garant-et-le-depot-de-garantie-le-bresil-facilite-la-location-des-logements-qui-en-profite-vraiment-281809