Source: The Conversation – France (in French) – By Roberto Brunetti, Maître de conférences en sciences économiques, Université Paris-Panthéon-Assas
Que taxe la fiscalité immobilière, finalement ? Ne rate-t-elle pas le principal actif, à savoir le foncier ? Dans quelle mesure une réforme qui reviendrait sur ce point pourrait-elle rapporter des recettes supplémentaires, introduire davantage d’équité, sans produire d’effets pervers ? Soit tout l’inverse de la fiscalité actuelle.
La France s’apprête à vivre une séquence patrimoniale sans précédent : la grande transmission. D’ici à 2040, près de 9 000 milliards d’euros devraient être transférés des générations du baby-boom à leurs héritiers. Ce basculement intervient alors même que les besoins de financement public atteignent des niveaux particulièrement élevés, sous l’effet conjugué du vieillissement démographique, des tensions géopolitiques et de l’urgence climatique.
Dans ce contexte, les impératifs d’efficacité économique et de cohésion sociale plaident pour une fiscalité successorale à la fois juste et efficiente. Le débat est ouvert. Pourtant, un point pourrait faire consensus : la fiscalité applicable à la transmission d’un actif en particulier, le foncier urbain, au croisement d’enjeux économiques et sociaux majeurs.
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La taxation du foncier ne réduit ni l’offre ni l’investissement
La valeur d’un bien immobilier se compose de deux éléments : le foncier et le bâti. Depuis le début du XXIᵉ siècle, la hausse des prix immobiliers s’explique principalement par l’augmentation de la valeur du foncier. En France, le foncier représente, selon l’Insee, environ 6 700 milliards d’euros en 2024, soit environ la moitié du patrimoine immobilier total.
Au-delà de son poids économique, le foncier urbain constitue une richesse singulière. Contrairement à d’autres actifs, la terre n’est pas un bien produit : son prix ne résulte pas d’un effort productif, mais correspond à une rente. Sa valeur dépend largement de facteurs collectifs, tels que la présence d’infrastructures publiques, l’attractivité du territoire ou les politiques locales. Pourtant, les gains qui en découlent sont majoritairement captés par des propriétaires privés.
Dans les territoires urbains les plus attractifs – métropoles, centres-villes, zones bien desservies –, les valeurs foncières ont fortement progressé, permettant aux propriétaires de voir leur patrimoine s’apprécier sans effort. À la différence du bâti, dont la taxation décourage la construction et la rénovation, le foncier ne se crée ni ne se détruit : sa taxation ne réduit ni l’offre ni l’investissement. C’est, selon la littérature économique, l’une des bases fiscales les moins « distorsives » – c’est-à-dire qui n’altère pas les décisions économiques des agents et n’engendre donc pas de perte d’efficacité pour l’économie, contrairement à la plupart des autres impôts.
Une idée de près de cent cinquante ans
Dans cette perspective, il est légitime que l’État récupère, par l’impôt, la rente foncière qu’il contribue lui-même à créer. Cette idée était au cœur de l’ouvrage de l’économiste états-unien Henry George, Progrès et pauvreté, publié en 1879, dans lequel il prônait l’instauration d’un impôt unique sur la rente foncière destiné à remplacer les autres impôts. Exactement cent ans plus tard, en 1979, les économistes Richard Arnott et Joseph Stiglitz ont formalisé cette idée dans ce qui sera baptisé le « théorème de Henry George ». Ils y montrent que l’imposition des rentes foncières constituait un moyen efficace de financer les dépenses publiques.
Pourtant, cette « grande transmission » soulève une question fondamentale : comment adapter le théorème de Henry George à un monde où une grande partie de la richesse immobilière est héritée ? En effet, environ 50 % des héritages et des donations impliquent un bien immobilier, ce qui souligne le rôle central du foncier urbain dans la formation et la transmission de richesse. Dans les mots de Winston Churchill :
« La terre […] n’est pas le seul monopole, mais c’est de loin le plus grand des monopoles – c’est un monopole perpétuel, et c’est la mère de toutes les autres formes de monopole. »
Double avantage pour certains, verrouillage social pour d’autres
Entre 2001 et 2023, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5 en France, soit une progression nettement supérieure à celle du revenu disponible brut par ménage (multiplié par 1,6). L’accès à la propriété devient ainsi structurellement plus difficile pour les primo-accédants et, donc, la concentration du patrimoine prend une dimension nouvelle à l’heure où ces actifs changent de mains.
Dans ce contexte, les héritiers dont les parents sont situés dans les zones les plus attractives (souvent les centres des grandes métropoles) cumulent un double avantage : un patrimoine initial élevé et un accès facilité au crédit, qui renforcent leur capacité d’investissement, leur permettant d’habiter dans les zones elles aussi les plus attractives.
À l’inverse, les ménages qui ne reçoivent aucun héritage, ou héritent de biens situés dans des zones en difficulté, restent durablement désavantagés, piégés dans des zones moins attractives. La dimension géographique des inégalités s’en trouve renforcée, au risque d’un véritable verrouillage des positions sociales.
À ce verrouillage géographique s’ajoute une concentration patrimoniale extrême. Or, ces inégalités sont déjà particulièrement marquées dans le domaine immobilier : 10 % des ménages les mieux dotés en patrimoine détiennent plus de 40 % du patrimoine immobilier national, et une grande partie d’entre eux possède plusieurs logements. La « grande transmission » ne fera qu’accentuer ces écarts.
Une fiscalité intergénérationnelle
Cibler la rente foncière au moment de la transmission apparaît comme une piste particulièrement pertinente. Le foncier urbain étant, par nature, un actif intergénérationnel, sa fiscalité devrait donc l’être aussi. En outre, la valeur foncière est en grande partie créée par des investissements publics, ce qui en fait une assiette fiscale légitime. À la différence du capital productif ou financier, le foncier ne peut être ni délocalisé ni dissimulé, ce qui limite fortement les possibilités d’évasion fiscale.
Au-delà de ses effets budgétaires, une telle taxation pourrait également contribuer à modérer les prix du logement. En l’absence d’imposition spécifique de la composante foncière, les héritiers peuvent conserver indéfiniment un bien sans coût fiscal particulier, même s’ils ne l’occupent pas et ne le louent pas. Une taxation de la composante foncière au moment de la transmission change ce calcul : pour s’acquitter de l’impôt, les héritiers sont incités soit à mettre le bien en location, afin d’en tirer un revenu, soit à le céder.
Dans les deux cas, l’offre disponible sur le marché – locatif ou à la vente – s’en trouve accrue, ce qui exerce une pression à la baisse sur les prix. Elle limite également l’intégration, dans les prix immobiliers, d’une valorisation liée à la perspective de transmission à leurs enfants. Ceci rapprocherait ainsi les prix immobiliers de la valeur d’usage des biens.
Multidétenteurs du parc immobilier
Viser la rente foncière lors de la transmission apparaît plus équitable. La taxe foncière pèse aujourd’hui de manière uniforme sur les propriétaires, qu’ils aient hérité de leur bien ou l’aient acquis par leur travail. Dans ce contexte, une taxation spécifique de la composante foncière des transmissions lors de l’héritage se justifie d’autant plus. Elle contribuerait en outre à atténuer les inégalités de patrimoine, nettement plus marquées que celles de revenu. Près de 40 % des ménages ne possèdent pas de biens immobiliers, tandis qu’un quart des ménages, parmi les plus aisés, détient à lui seul près des deux tiers du parc immobilier.
L’enjeu n’est pas seulement redistributif. En mobilisant davantage la rente foncière, il serait possible de générer des effets macroéconomiques positifs. Cela permettrait d’alléger la fiscalité pesant sur les ménages et les entreprises. En freinant l’inflation immobilière, la taxation du foncier urbain inciterait en outre les ménages à diversifier leur patrimoine, orientant davantage l’épargne vers le financement de l’investissement des entreprises.
À l’heure où des montants considérables changent de mains, le foncier urbain apparaît comme une base fiscale à la fois juste et efficiente. Son poids, près de 7 000 milliards d’euros, suggère que le potentiel de recettes associé est, lui aussi, considérable.
Dans un pays où la dette publique dépasse 115 % du PIB, ces recettes nouvelles offriraient une marge de manœuvre budgétaire bienvenue. C’est à cette condition que la grande transmission pourra devenir un levier de cohésion plutôt qu’un facteur de fracture. La solution à nos problèmes pourrait se trouver, en ce sens, sous nos pieds.
Carl Gaigné a reçu des financements de l’ANR.
Fabien Moizeau et Roberto Brunetti ne travaillent pas, ne conseillent pas, ne possèdent pas de parts, ne reçoivent pas de fonds d’une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n’ont déclaré aucune autre affiliation que leur poste universitaire.
– ref. Réduction de la dette publique : La solution pourrait se trouver sous nos pieds – https://theconversation.com/reduction-de-la-dette-publique-la-solution-pourrait-se-trouver-sous-nos-pieds-283218