À l’heure d’Airbnb, qui sont les gagnants de la location de courte durée à La Rochelle ?

Source: The Conversation – France (in French) – By Raphaël Suire, Professeur des Universités en management de l’innovation, Nantes Université

L’ESSENTIEL

Une étude analyse les revenus Airbnb réels et le revenu global des ménages qui louent leurs maisons à La Rochelle.
606 maisons louées sur Airbnb sont comparées à plus de 20 000 maisons non louées.
Les revenus associés à la location sont très inégalement répartis entre les ménages les plus modestes et les plus riches.

L’économie du partage, ou sharing economy, est venue avec ses promesses. Pêle-mêle, il s’est agi de faciliter grandement la rencontre entre une offre excédentaire et une demande, d’offrir une grande souplesse dans l’usage et puis le plus important, de générer un revenu dont on a souvent dit qu’il complète utilement l’existant.

L’objectif : produire du pouvoir d’achat pour les propriétaires et augmenter grandement la variété de ce qui est disponible, comme les logements. Regardons plus précisément qui gagne vraiment de l’argent avec Airbnb.

Au sein d’un projet de recherche, nous avons mené une étude sur l’agglomération de La Rochelle pour mieux identifier et analyser qui bénéficient le plus d’Airbnb.

Les ménages riches ? Modestes ? Les biens en front de mer ?

Un état des lieux

Concrètement, nous avons comparé 606 maisons louées sur Airbnb à plus de 20 000 maisons non louées. C’est une première en France, car jusqu’ici aucune étude n’observait à la fois les revenus Airbnb réels et le revenu global des ménages qui louent.

Pour ce faire, nous avons croisé trois jeux de données :

Les recettes réelles de taxe de séjour de la ville de La Rochelle. Il s’agit ici du prix payé, le nombre de nuits et le nombre de voyageurs pour chaque location réalisée en 2022 ;
Le cadastre qui décrit chaque logement ;
Les données fiscales de l’ensemble des ménages, consultées à partir d’un accès sécurisé aux données ministérielles (CASD).

Nos premiers résultats sont sans équivoque : les ménages aisés et propriétaires ne louent pas plus souvent que les autres, mais ils louent plus cher, jusqu’à 50 euros de plus par nuit.

Logements plus grands et mieux situés

Notre premier constat : les ménages qui louent sur Airbnb sont plus aisés que la moyenne. Leur revenu disponible annuel atteint 52 015 euros, contre 47 129 euros pour les autres. Ils possèdent aussi des maisons plus grandes, 111 mètres carrés en moyenne, contre 99 pour les ménages non loueurs.

Le second constat est plus inattendu. Une fois sur la plateforme, les ménages les 10 % les plus riches et les 10 % les plus modestes louent leur logement à peu près à la même fréquence. Le nombre de nuits louées dans l’année ne varie presque pas selon le revenu.

Ce qui varie, c’est le prix. À La Rochelle, une nuit se loue en moyenne 114 euros. Derrière cette moyenne, l’écart est conséquent. Les maisons des 10 % de ménages les plus modestes se louent près de 50 euros de moins par nuit que celles des 10 % les plus aisés. Et la raison est simple. Les ménages aisés possèdent des logements plus grands, mieux situés, plus proches du littoral ou du centre historique. Ce sont les caractéristiques du logement qui font le prix et pas l’effort du propriétaire.

Écarts de patrimoine

Autrement dit, Airbnb ne crée pas de nouvelles inégalités. La plateforme rend rentables des écarts de patrimoine qui existaient déjà. Il est évident qu’un logement bien placé rapportait déjà plus à la revente ou à la location classique ; Airbnb permet désormais d’en tirer un revenu quelques semaines par an, sans quitter son domicile.

Ce mécanisme rejoint le constat de l’économiste Thomas Piketty. Les revenus du patrimoine progressent plus vite que les revenus du travail alors les écarts de richesse se creusent. Nos résultats montrent que les plateformes numériques accélèrent cette dynamique en accentuant le rendement du capital foncier.

Filet de sécurité

Une autre dynamique apparaît. Chez les rares ménages modestes qui louent, les sommes gagnées comptent énormément. L’hôte médian de notre échantillon gagne 3 623 euros par an sur Airbnb. Pour un ménage aisé, c’est un appoint marginal, quelques pour cent du revenu ; pour les 10 % les plus modestes, cela représente jusqu’à 30 % du revenu disponible.

Qui sont ces ménages à la fois aux revenus modestes et propriétaires d’un bien attractif ?

Nos données ne permettent pas de trancher définitivement. Il peut s’agir de retraités dont la maison est payée, de ménages ayant hérité ou encore de foyers traversant une baisse temporaire de revenus. Pour ces derniers, la location de courte durée fonctionne comme un amortisseur. Elle permet de faire face à une contrainte budgétaire en activant un actif disponible, le logement.

Des enquêtes qualitatives menées aux États-Unis décrivent le même usage d’appoint.

Que dire alors ? Les revenus Airbnb se concentrent autour des ménages les plus riches. Pour autant, ils pèsent surtout en bas de la distribution. La plateforme amplifie les inégalités tout en dépannant une minorité de ménages fragiles.

Réglementer la location courte durée

Ce double effet interroge la régulation actuelle. En France, dans le cadre de loi ELAN, il existe une limite de la location d’une résidence principale à 120 jours par an. Cette règle unique traite de la même façon deux profils opposés. D’un côté, le propriétaire qui loue sa maison trois semaines en août. De l’autre, l’investisseur qui peut exploiter plusieurs biens à l’année et qui retire des logements du marché. Un véritable moteur de la crise du logement dans les zones touristiques.

Notre recherche suggère qu’une régulation plus fine est possible, voire doit s’imposer pour :

Protéger les hôtes occasionnels, dont l’activité ne retire aucun logement du marché résidentiel ;
Concentrer les contraintes sur les loueurs professionnels ;
Adapter la fiscalité. Puisque les plateformes rendent ces revenus visibles et mesurables, rien n’empêche de les taxer de façon progressive, en préservant l’appoint des ménages modestes.

Reste une question ouverte. La Rochelle est une ville moyenne où la location occasionnelle de résidences principales est présente. Qu’en est-il à Paris, Saint-Malo ou Barcelone, où la location de courte durée est largement professionnalisée ?

Les inégalités que nous mesurons entre ménages pourraient y prendre une tout autre ampleur, entre simples habitants et détenteurs de portefeuilles immobiliers. Mesurer et évaluer ceux qui capturent cette rente reste un impératif pour définir un régime fiscal moins aveugle et réducteur des inégalités de revenus.

Raphaël Suire a reçu des financements de l’Agence Nationale de la Recherche.

Sylvain Dejean a reçu des financements de l’ANR.

– ref. À l’heure d’Airbnb, qui sont les gagnants de la location de courte durée à La Rochelle ? – https://theconversation.com/a-lheure-dairbnb-qui-sont-les-gagnants-de-la-location-de-courte-duree-a-la-rochelle-286287