Source: The Conversation – (in Spanish) – By Julio Batle Lorente, Profesor Titular de Universidad, Universitat de les Illes Balears
La relación entre turismo y vivienda exige higiene intelectual. Decir que el turismo explica por sí solo la crisis residencial es falso. Negar que ha alterado profundamente el mercado inmobiliario balear resulta igualmente difícil de sostener.
Los datos indican que Baleares recibió 19,1 millones de turistas en 2025 y el gasto turístico alcanzó los 23 403 millones de euros. Cifras extraordinarias para una comunidad con 1 266 279 habitantes.
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Competencia feroz
La transformación puede expresarse de forma sencilla: vivir en Baleares compite con alojar turistas, mantener una segunda residencia, invertir, obtener rentas o esperar la revalorización de un inmueble. Todos esos usos pujan por un recurso extraordinariamente limitado: el territorio habitable.
Entre 2000 y 2025 la población balear creció un 46,3 %, mientras el parque de viviendas aumentó un 31,6 %. L’Observatori de l’Habitatge de les Illes Balears (OHIB) estima un déficit acumulado de unas 17 000 viviendas y un aumento del 11 % en habitantes por vivienda. El desequilibrio es particularmente intenso en Ibiza y Formentera.
No se trata solo de construir poco, sino del uso de lo ya construido. En 2025 había 26 143 viviendas autorizadas para estancias turísticas, el 4,2 % del parque. El promedio oculta fuertes concentraciones: 19,9 % en Pollença, 20,8 % en Sant Lluís y 25,4 % en Formentera. No significa que cada alojamiento turístico haya expulsado a una familia: muchos proceden de segundas residencias. Pero todos esos usos compiten, en parte, por el mismo stock.
Tampoco los compradores compiten con la misma capacidad. En 2025, el precio medio de una vivienda adquirida por nacionales fue de 304 120 euros, entre extranjeros alcanzó los 548 662 euros. Los extranjeros protagonizaron el 29,9 % de las compraventas, frente al 13,8 % en España.
Pero extranjero no significa especulador: un alemán puede residir en Sóller y un mallorquín acumular inmuebles. Nacionalidad y motivación económica no son sinónimos.
¿Podemos, entonces, hablar de especulación?
Si especulación significa comprar para revender rápido aprovechando la subida, los datos no describen un mercado dominado por el flipping (comprar-reformar-revender): en 2025 una vivienda transmitida llevaba de media 18,6 años en manos de su propietario en Baleares, frente a 18,1 en España. Si ampliamos el foco hacia la assetización –la transformación de la vivienda en depósito de patrimonio, generadora de renta o vehículo de diversificación internacional– o como segunda residencia, la fotografía cambia.
En 2025 los no residentes realizaron el 23 % de las compras en Baleares, frente al 7,4 % nacional. Viviendas turísticas y propiedades de no residentes sumaban el 10,9 % del parque balear, frente al 3,3 % español. Entre las compras extranjeras en Baleares, el 41,79 % superó los 500 000 euros frente al 12,22 % en España.
También en 2025, el 14,62 % de las viviendas de Baleares fueron compradas por personas jurídicas (“entidades conformadas por una o más personas con derechos y obligaciones propios”), frente al 11,33 % de personas físicas. Solo Canarias, con el 15,05 %, estuvo ligeramente por encima, y Madrid alcanzó el 14,36 %. En Baleares el peso había sido de aproximadamente 12,16 % en 2024. Ese aumento de 2,46 puntos porcentuales equivale a un crecimiento relativo de alrededor del 20 % en un solo año. El Colegio de Registradores señala que este aumento puede reflejar un mayor componente inversor en el mercado balear de la vivienda.
Persona jurídica no significa fondo de inversión. Puede ser una promotora, una sociedad limitada patrimonial, un banco, una sociedad turística, una socimi o una entidad vinculada a un fondo. Y no cabe sumar el 29,9 % de compras realizadas por extranjeros al 14,62 % de personas jurídicas para medir “la vivienda en manos de inversores”: nacionalidad y naturaleza jurídica son dimensiones distintas y pueden solaparse.
No residente tampoco equivale a especulador. Juntas, sin embargo, las piezas dibujan una intensa internacionalización de la demanda y presencia societaria, compatible con leer una parte del parque balear como activo transnacional. Es una financiarización distinta a la del boom previo a 2008: menos casino de compraventa rápida, más almacenamiento territorial de riqueza.
Una casa que no es vivienda
La vivienda puede dejar de ser vivienda mucho antes de dejar de parecer una casa.
Y aparece una palabra más incómoda que precio: exclusión. Únicamente el 15,3 % de los jóvenes de 16 a 29 años de Baleares estaba emancipado en el primer semestre de 2024; entre los nacidos en las islas, apenas el 8,4 %. El alquiler medio absorbía el 59 % de los ingresos de un hogar joven y equivalía al 135,9 % del salario de una persona joven sola. Con su capacidad adquisitiva media podía alquilar apenas 18 metros cuadrados.
Desde hace años pregunto a mis alumnos de último curso en la UIB quién cree que podrá comprarse una vivienda en Mallorca sin ayuda familiar. Casi nunca se levanta una mano. No es evidencia científica, es una escena de aula. Pero pone rostro a los datos: el mercado empieza a modificar no solo dónde viven los jóvenes, sino lo que consideran posible para sus propias vidas. Una sociedad puede expulsar sin echar a nadie.
No hacen falta maletas en la puerta: basta con que determinadas biografías dejen de ser económicamente viables. Baleares dispone de evidencia local. Los investigadores Vives-Miró y Rullan documentaron 890 desposesiones directas en el centro histórico de Palma entre 2003 y 2014, 810 de ellas desahucios de inquilinos, y relacionaron espacialmente revalorización, turistización y desplazamiento
residencial.
Más recientemente, una investigación sobre el municipio de Sóller identifica la transformación de vivienda residencial en alquiler turístico o en pequeños establecimientos hoteleros, y el desplazamiento de jóvenes hacia otros municipios. Son evidencias de contextos concretos, no una explicación causal simple para toda
Baleares.
¿Dónde queda el valor de la comunidad patrimonial?
Queda una cuestión que las estadísticas no resuelven: ¿tiene algún valor especial pertenecer durante generaciones a un lugar? No existe un derecho hereditario a seguir viviendo en una región. La Constitución protege la propiedad privada, reconoce su función social y encomienda a los poderes públicos promover el acceso a una vivienda digna y evitar la especulación del suelo.
El Convenio marco del Consejo de Europa sobre el valor del patrimonio cultural para la sociedad, acordado en Faro el 27 de octubre de 2005 y vigente en España desde 2022, denomina “comunidad patrimonial” a quienes valoran un patrimonio que desean conservar y transmitir, e incluye el entorno surgido de la interacción entre personas y lugares a lo largo del tiempo. No concede a nadie derecho sobre una casa pero sí obliga a preguntar: ¿podemos conservar el patrimonio vivo de un lugar si quienes lo han producido durante generaciones dejan progresivamente de poder habitarla?
Nadie adquiere culpa por cruzar una frontera con dinero suficiente para comprar una casa, pero tampoco inocencia automática. Cuando conocemos la exclusión residencial, comprar deja de ser solo una conversación entre vendedor, comprador y notario: entra silenciosamente una tercera parte en la escritura, aquellos que quizás ya no podrán vivir allí.
Podríamos hablar, provisionalmente, de una responsabilidad residencial informada: una transacción legal adquiere otra dimensión ética y territorial cuando quien compra conoce el proceso de exclusión en el que se inserta. No es culpabilidad, es contexto. Es un concepto que estoy explorando en mi investigación.
El reto balear
El desafío balear no consiste en elegir entre turismo y vivienda, apertura y cierre, residentes y visitantes. Es conseguir que una economía capaz de generar miles de millones deje de producir una población suficientemente solvente para trabajar aquí, pero demasiado pobre para quedarse.
Un territorio puede conservar intactas todas sus casas y, sin embargo, quedarse lentamente sin sitio para su gente.
Julio Batle Lorente no recibe salario, ni ejerce labores de consultoría, ni posee acciones, ni recibe financiación de ninguna compañía u organización que pueda obtener beneficio de este artículo, y ha declarado carecer de vínculos relevantes más allá del cargo académico citado.
– ref. Baleares: cuando vivir compite con alojar e invertir – https://theconversation.com/baleares-cuando-vivir-compite-con-alojar-e-invertir-293121