Fissures, sols instables… comment les aléas climatiques redessinent la carte du risque immobilier

Source: The Conversation – in French – By Miia Chabot, Associate Dean Pedagogy and Learning Innovation, Excelia

Acheter un logement, c’est parier sur l’avenir. Or, à l’horizon 2050, le changement climatique redessine la carte du risque immobilier : risque de submersion par exemple, mais également de retrait-gonflement des argiles, phénomène par lequel une sécheresse peut occasionner des dégâts parfois graves sur le bâti. On parle aussi de « maisons fissurées ». Dans ce contexte, comment évaluer la vulnérabilité d’un bien face aux enjeux climatiques ?

Lorsque l’on achète une maison, ce n’est pas seulement sur la solidité du bâti que l’on mise : c’est aussi sur la stabilité d’un sol. En France, près d’un logement sur deux – soit 48 % du territoire métropolitain – repose aujourd’hui sur un terrain vulnérable au retrait-gonflement des argiles, un phénomène silencieux, amplifié par les sécheresses, qui fissure les murs quand la terre se contracte.

Plus de 10 millions de maisons individuelles sont déjà exposées. Entre 1995 et 2019, les sécheresses géotechniques ont entraîné plus de 18 milliards d’euros d’indemnisations (en euros 2023) et en moyenne, près de 700 millions d’euros sont versés chaque année. En 2022, le coût des sinistres a dépassé 3 milliards d’euros, et il pourrait atteindre 43 milliards d’ici à 2050. Les dommages observés sur les bâtiments traduisent un déséquilibre économique à part entière : la déformation du sol devient un facteur de perte de valeur immobilière.

Ce risque n’est pas isolé. Il s’inscrit dans un ensemble plus large d’impacts climatiques physiques qui, partout en Europe, créent des effets économiques différenciés selon les territoires et les activités. La sécheresse, la chaleur ou les pluies extrêmes n’affectent pas de la même manière l’agriculture, l’industrie ou le logement.

Carte d’exposition des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
BRGM, Fourni par l’auteur

Relier le climat aux conditions du bâti et aux dynamiques locales permet de passer du constat au chiffrage. En combinant les données climatiques, géologiques et structurelles, il devient possible d’évaluer le coût réel d’un aléa, de passer des cartes d’exposition aux cartes de dommages, et d’estimer, à l’horizon 2050, l’ampleur potentielle des pertes liées à la sécheresse des sols. Les fissures de nos maisons traduisent la manière dont le climat pèse désormais sur la valeur du patrimoine et sur la continuité des activités qu’il abrite.

Un risque silencieux

Concrètement, le retrait-gonflement des argiles est provoqué par la « respiration » de la terre sous nos pieds : elle se gorge d’eau, puis se rétracte quand elle s’assèche. Dans les sols argileux, ce cycle naturel de gonflement et de retrait est amplifié par les sécheresses successives. Au fil du temps, ces mouvements différentiels déforment les fondations, engendrant fissures et désordres structurels. Le phénomène reste invisible jusqu’à ce qu’il soit trop tard : les murs se fendent, les seuils se déforment, les ouvrants ne ferment plus.

Des recherches récentes montrent que la structure des sols argileux, faite de pores de tailles différentes, explique leur forte sensibilité au manque d’eau. Lorsqu’ils se dessèchent, l’eau s’échappe d’abord des grands pores, provoquant un retrait rapide, puis des plus petits, ce qui accentue la contraction du sol. D’autres travaux relient directement la dynamique hydrique à la déformation mécanique : plus la perte d’eau est brutale, plus le sol se rétracte et la contrainte sur les structures augmente.

Ce risque n’est donc pas seulement une affaire de nature de sol : il dépend aussi de la variabilité climatique, de la profondeur des fondations et de la capacité du sol à retenir l’eau. Chaque été sec accentue la mémoire du précédent, laissant les terrains un peu plus fragiles.

Des cartes incomplètes, un risque qui grandit

Les cartes nationales, comme Géorisques ou celles du BRGM, constituent aujourd’hui la base de l’information publique sur le retrait-gonflement des argiles. Elles ont le mérite d’exister, mais restent pensées pour une lecture d’ensemble du territoire. Leur échelle, souvent kilométrique, ne permet pas d’évaluer la vulnérabilité réelle d’une maison ni la dynamique du sol à l’échelle de la parcelle. Entre deux terrains voisins, la composition du sous-sol, la présence d’argiles gonflantes ou la profondeur des fondations peuvent pourtant tout changer.

Certaines bases de données internationales offrent un éclairage complémentaire. La Digital Soil Map of the World (FAO – Unesco) décrit la nature des sols à l’échelle planétaire, tandis que les indices satellitaires comme le Soil Water Index (SWI) permettent de suivre l’humidité des sols au fil du temps. Ces approches sont précieuses pour la recherche, mais leur résolution (souvent de l’ordre du kilomètre) reste trop faible pour évaluer le comportement réel d’un terrain face à la sécheresse.

De nouveaux outils plus opérationnels cherchent à combler ce vide. L’application Risque Maison Climat RGA propose, à partir d’une simple adresse, une première estimation du niveau d’exposition d’un logement. En combinant la nature du sol, la fréquence des sécheresses et la vulnérabilité du bâti, elle offre une lecture claire et personnalisée du risque. Mais ses calculs reposent encore sur des données moyennes et n’intègrent pas la variabilité fine du sous-sol.

Les dispositifs publics existants se complètent sans se recouper : Climadiag projette les évolutions climatiques locales, Bat-ADAPT identifie les fragilités du bâti, et Géorisques recense les aléas connus sans les relier à la structure du logement. Ensemble, ils informent mais ne permettent pas d’anticiper les dommages.

Les initiatives privées, de leur côté, peinent à dépasser la logique assurantielle. Les simulateurs proposés par certains assureurs, comme la MAIF, intègrent des indicateurs climatiques, mais sans transparence sur leurs modèles ni accès aux données. Ces outils sensibilisent, sans permettre d’agir.

Mesurer les dommages

Identifier un sol argileux, c’est décrire une vulnérabilité. Ce qui compte aujourd’hui, c’est de savoir ce que cette vulnérabilité coûte quand la sécheresse s’installe. Le passage des cartes d’exposition aux cartes de dommages marque la frontière entre savoir et agir.

Des approches que nous avons développées avec des collègues dans des recherches récentes montrent qu’il est désormais possible d’estimer le coût réel des aléas climatiques, qu’il s’agisse d’inondations, de vagues de chaleur ou de sécheresses géotechniques. En reliant les anomalies climatiques, la nature des sols et les caractéristiques du bâti, les modèles de dommages permettent d’évaluer les pertes économiques attendues.

Cette démarche, déjà utilisée pour les inondations dans des modèles comme Hazus ou JRC, peut être transposée au retrait-gonflement des argiles. Elle consiste à traduire les paramètres physiques d’un site, tels que l’humidité, la profondeur des fondations ou la résistance du sol, en impact financier mesurable.

Croiser les données

Pour y parvenir, la clé réside dans l’intégration des données. Les informations existent mais demeurent dispersées entre bases publiques, assureurs et bureaux d’études. Croiser les données climatiques, géologiques et structurelles permet de simuler le coût probable d’un sinistre, incluant les fissurations, les reprises en sous-œuvre et, pour les bâtiments tertiaires, les pertes d’exploitation liées à une interruption d’activité.

C’est ainsi que les modèles de gestion des risques climatiques évoluent : du diagnostic de vulnérabilité à une véritable estimation de dommage qui relie les conditions physiques du sol aux conséquences économiques tangibles. Cette démarche n’a rien d’abstrait. Elle ouvre la voie à une gestion prospective des risques capable d’anticiper les coûts à l’horizon 2050. Les estimations réalisées pour d’autres aléas montrent déjà que les pertes associées aux sécheresses pourraient être multipliées par dix dans certaines régions.

Mesurer les dommages, c’est transformer une information environnementale en outil de décision. Pour un propriétaire, cela revient à évaluer la perte potentielle de valeur d’un bien dans un climat plus chaud et plus sec. Pour une entreprise, c’est la possibilité d’intégrer le coût du risque dans la gestion du bâti, les contrats d’assurance ou la planification des travaux. Pour les pouvoirs publics, c’est un levier pour orienter les politiques de prévention et d’aménagement.

Miia Chabot ne travaille pas, ne conseille pas, ne possède pas de parts, ne reçoit pas de fonds d’une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n’a déclaré aucune autre affiliation que son organisme de recherche.

– ref. Fissures, sols instables… comment les aléas climatiques redessinent la carte du risque immobilier – https://theconversation.com/fissures-sols-instables-comment-les-aleas-climatiques-redessinent-la-carte-du-risque-immobilier-270506