Source: The Conversation – (in Spanish) – By Laura Núñez, Directora del Observatorio del Ahorro Familiar de Fundación IE y Fundación Mutualidad Abogacía y Profesora de Finanzas, IE University
El acceso a la vivienda es, en 2026, la principal preocupación económica de los hogares españoles. El debate suscitado por el caso Maricarmen, más allá de las circunstancias concretas del desahucio y de las legítimas posiciones de las partes, ha contribuido a poner rostro a una realidad cada vez más extendida: trabajar, ahorrar y planificar ya no garantiza poder acceder a una vivienda en condiciones razonables.
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Hogar, patrimonio y ahorro
La vivienda, que durante décadas representó un lugar de residencia, una forma de ahorro y, finalmente, un patrimonio con el que afrontar la vejez, está dejando de estar al alcance de muchas familias, dificultando que la propiedad siga desempeñando su papel de vía de ahorro y seguridad económica.
Los fondos de inversión, las viviendas turísticas y la especulación han ocupado buena parte del debate público reciente. Sin embargo, hay otro factor del que se habla menos: los incentivos a la propiedad. Los datos invitan a plantear una pregunta distinta: ¿qué ha ocurrido desde que se eliminó la deducción por compra de vivienda en el IRPF?
Hasta hace relativamente poco, España fue uno de los países europeos con mayor porcentaje de vivienda en propiedad. En 2005, el 80,5 % de los hogares residía en una vivienda propia; 20 años después, el porcentaje ha descendido al 73,3 %. Es posible que la deducción por adquisición de vivienda habitual no fuese la única explicación de este fenómeno, pero resulta evidente que sí formó parte de un marco institucional que favorecía que las familias transformaran su ahorro en patrimonio.
A partir de la crisis financiera de 2008 se consolidó una visión diferente. Se argumentó que la deducción contribuía a elevar los precios, favorecía el endeudamiento y distorsionaba las decisiones de inversión. En consecuencia, fue eliminada para las nuevas adquisiciones desde el 1 de enero de 2013.
La pregunta relevante no es si aquellos argumentos eran razonables. Lo eran. La cuestión es si los resultados posteriores justifican plenamente la decisión.
El comportamiento de los precios tras la reforma
Una de las razones que se esgrimieron para eliminar la deducción por adquisición de vivienda habitual fue que contribuía a elevar artificialmente los precios de la vivienda. Si ese diagnóstico era correcto, cabría esperar que su desaparición hubiera dejado algún rastro visible en la evolución posterior del mercado.
Fuente: elaboración propia a partir de datos del INE
A este respecto, cabe realizar dos observaciones sencillas. La primera es que el ajuste del mercado inmobiliario comenzó mucho antes de la reforma. Cuando la deducción desapareció, en 2013, los precios acumulaban ya varios años de descenso y el grueso de la corrección asociada a la crisis financiera se había producido. La segunda es que, una vez iniciada la recuperación, los precios de la vivienda volvieron a crecer de forma sostenida y, durante la última década, lo hicieron por encima de la inflación. La eliminación del incentivo fiscal no parece haber supuesto un punto de inflexión fácilmente identificable en la evolución posterior del mercado.
Si la deducción era uno de los mecanismos fundamentales que alimentaban el encarecimiento de la vivienda, cabría esperar que su supresión hubiera alterado significativamente la trayectoria posterior. Los datos disponibles no parecen apuntar en esa dirección: la desaparición del incentivo no produjo una moderación estructural de los precios fácilmente observable.
¿Del ahorro inmobiliario al financiero?
Otro de los argumentos utilizados para justificar la eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual era que favorecería una asignación más eficiente del ahorro familiar, reduciendo la concentración patrimonial en activos inmobiliarios y fomentando una mayor acumulación de activos financieros. Sin embargo, la evolución posterior pone en entredicho esa expectativa.
Fuente: elaboración propia a partir de datos de Banco de España, Cuentas Financieras de la Economía Española; INE, EPA/ECP; IPC del INE
Si se analizan los activos financieros de los hogares españoles, teniendo en cuenta el crecimiento del número de hogares y la inflación, el resultado es decepcionante: en 2025, el patrimonio financiero real medio por hogar apenas supera en torno a un 3 % el registrado en 2007, casi dos décadas atrás.
En 2007, cada hogar disponía, en promedio, de un patrimonio financiero equivalente a unos 165 000 euros constantes, a valor de 2025 (ajustados para desestimar la inflación producida entre los años analizados). Tras la crisis financiera, esa cifra descendió hasta aproximadamente 136 000 euros en 2012 y no recuperó plenamente el nivel previo hasta después de la pandemia.
La evidencia empírica no parece respaldar, por tanto, el argumento que se esgrimió entonces: que la eliminación de esta distorsión fiscal favorecería la canalización del ahorro inmobiliario hacia el ahorro financiero, sin perjuicio de la posible influencia de otros factores sobre esta relación.
Los incentivos a la vivienda construyen mercado y escudo social
La vivienda es una decisión económica singular. No es únicamente un bien de consumo. Es, además, una forma de ahorro, un activo patrimonial y, para muchos hogares, una cobertura frente al coste residencial durante la jubilación.
Por otro lado, los incentivos asociados a la propiedad no afectan exclusivamente al comprador final. También condicionan decisiones de financiación y proyectos de promoción inmobiliaria.
La construcción residencial es, en gran medida, consecuencia del entorno institucional y económico existente. Por ello, resulta útil observar qué ocurrió simultáneamente en el lado de la oferta.
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento (Apartado 15 de los resultados nacionales)
Entre 2007 y 2013, las viviendas terminadas descendieron de 641 419 a 64 817. Es cierto que 2007 constituye una referencia excepcional asociada al final de una burbuja inmobiliaria; nadie defendería hoy que aquellos niveles de construcción fueran deseables o sostenibles. Sin embargo, la comparación sigue siendo ilustrativa porque muestra la magnitud de la contracción sufrida por la oferta residencial.
Lo más llamativo quizás no sea el colapso inicial sino la limitada recuperación posterior, que queda de manifiesto al comparar los 6,2 millones de viviendas que se construyeron en España en el periodo 1996-2010 frente a los 1,2 millones en los quince años posteriores a 2010 (entre 2011 y 2025).
La cuestión fundamental no es si debemos volver a construir como en 2007, sino si estamos construyendo suficiente para una economía con más población, más hogares y una creciente concentración del empleo en grandes áreas urbanas.
La dimensión olvidada del debate: la fiscalidad
Más de una década después de la reforma, España presenta una menor proporción de propietarios, un mercado de alquiler tensionado y cada vez más dificultades de acceso a la vivienda para las familias.
Esta situación invita a reconsiderar el papel de los incentivos fiscales a la propiedad. Aquellos incentivos, con sus posibles imperfecciones, formaban parte de una arquitectura económica que permitió a una mayoría de hogares españoles ahorrar, acumular patrimonio, reducir la incertidumbre residencial y afrontar la jubilación con menores costes de vivienda.
En economía, las políticas deben evaluarse no solo por las distorsiones que generan, sino también por los beneficios que aportan. Y tal vez ha llegado el momento de preguntarnos si, en el intento de corregir los problemas del viejo modelo, no hemos terminado debilitando algunos de los elementos que contribuyeron a su éxito.
La propiedad de la vivienda ha sido históricamente uno de los mayores escudos sociales de la clase media española, aunque rara vez se describa en esos términos. No lo olvidemos.
La investigación en la que se basa este artículo divulgativo ha sido financiada en parte por el MICIU / AEI / 10.13039/501100011033 / Subvención n.º PID2025-170726OB-I00 / FEDER, UE
– ref. De propietarios a inquilinos: ¿qué se ha perdido por el camino? – https://theconversation.com/de-propietarios-a-inquilinos-que-se-ha-perdido-por-el-camino-293177