Source: The Conversation – (in Spanish) – By Paloma García Córdoba, Profesora lectora en los Estudios de Derecho y Ciencia Política, UOC – Universitat Oberta de Catalunya
Cerca del 14 % de las compraventas inmobiliarias en España fueron realizadas en 2024 por extranjeros. Y más de la mitad de esas operaciones (el 52 %) fueron efectuadas por ciudadanos no comunitarios.
Por otra parte, también en 2024, el mercado del alquiler mostró mayores niveles de tensión: hay 96 512 viviendas menos en el mercado y, por cada una que se ofertó, se interesaron 124 familias en los primeros 10 días que estuvo en el mercado (en 2023 eran 45). Respecto al precio, se produjo una subida interanual del 11,2 %, por lo que el precio medio de la vivienda de alquiler es de 1 118 €.
Además, el Barómetro de septiembre de 2025 del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) señala que, para el 14,8 % de las personas que viven en España, la vivienda es el primer problema social del país.
Un gravamen del 100 %
El Grupo Parlamentario Socialista ha presentado una proposición de ley “para impulsar el alquiler de
viviendas a precios asequibles”. Entre el paquete de medidas propuestas está el Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a No Residentes en la Unión Europea, que aplica un gravamen del 100 % a la compraventa de inmuebles por parte de no residentes en la UE.
La iniciativa, admitida a trámite a finales de mayo de 2025, tiene como objetivo desincentivar la compra de vivienda por parte de estos compradores, para los que la vivienda suele funcionar como un bien de inversión.
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Dicho tributo se aplicaría a la compra de viviendas de segunda mano cuando el comprador no resida en la UE (la compra de vivienda nueva ya está sujeta al pago de IVA). El Estado sería el encargado de gestionar, recaudar e inspeccionar el impuesto, sin intervención de las comunidades autónomas.
Un desafío jurídico
Esta proposición plantea posibles fricciones a nivel jurídico, tanto desde una óptica constitucional como en materia de derecho comunitario.
Por una parte, está la posible inconstitucionalidad del tributo. Un gravamen del 100 % podría considerarse confiscatorio y resultaría contrario a la prohibición de confiscatoriedad contemplada en el artículo 31.1 de la Constitución española:
“Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.
Además, a nivel europeo, el impuesto podría vulnerar el principio de libre circulación de capitales recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE:
“Quedan prohibidas todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y entre Estados miembros y terceros países”.
En este caso, el término “terceros países” equivaldría a “no residentes en la UE”.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha aceptado excepciones a este principio sólo cuando estén debidamente justificadas por razones imperiosas de interés general, que “permiten a los poderes públicos españoles limitar el acceso o ejercicio de una actividad económica”.
No obstante, ya ha considerado discriminatorio, por ejemplo, el trato que se le brindaba a los no residentes en la aplicación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:
“El Reino de España ha incumplido las obligaciones que le incumben en virtud de los artículos 63 TFUE y 40 del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo de 2 de mayo de 1992, al permitir que se establezcan diferencias en el trato fiscal de las
donaciones y las sucesiones entre los causahabientes y los donatarios residentes y no residentes en España, entre los causantes residentes y no residentes en España y entre las donaciones y las disposiciones similares de bienes inmuebles situados en territorio español y fuera de éste”.
Además, en el ámbito de los derechos humanos, el derecho de propiedad está protegido por el Convenio Europeo de Derechos Humanos (CDEH) a través del Primer Protocolo Adicional, que incluye una referencia a la legislación fiscal:
“Toda persona física o jurídica tiene derecho al respeto de sus bienes. Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública y en las condiciones previstas por la ley y los principios generales del Derecho Internacional. Las disposiciones precedentes se entienden sin perjuicio del derecho
que tienen los Estados de dictar las leyes que estimen necesarias para la reglamentación del uso de los bienes de acuerdo con el interés general o para garantizar el pago de los impuestos, de otras contribuciones o de las multas”.
De hecho, la interpretación del Tribunal Europeo de Derechos Humanos exige un equilibrio entre el interés general y la protección de la propiedad privada. En este caso, un impuesto del 100 % podría ser visto como una carga excesiva, susceptible de vulnerar el derecho de propiedad protegido por el CDEH.
Experiencias a nivel internacional
A nivel internacional, existen diferentes precedentes de regulación de compra de propiedades por parte de extranjeros. Canadá utiliza un modelo combinado: la provincia de Ontario aplica una medida tributaria, el Impuesto a la Especulación para No Residentes, que grava la compra de inmuebles con un tipo impositivo del 25 %. Esta medida provincial se complementa con la Ley de Prohibición de Compra de Propiedades Residenciales por No Canadienses, una restricción directa a nivel federal.
Dinamarca opta exclusivamente por restricciones legales directas a la compra, sin recurrir a impuestos. Esta medida está específicamente autorizada la Unión Europea y le permite mantener su legislación, que restringe la adquisición de segundas residencias por parte de no residentes.
Tales experiencias demuestran que es viable adoptar diversas clases de medidas, cuya efectividad depende, en gran parte, de su adecuado diseño, su proporcionalidad y del estricto respeto al derecho de la UE.
¿Solución efectiva o riesgo innecesario?
Aunque la medida propuesta por el Grupo Parlamentario Socialista responde a una necesidad urgente, el enfoque elegido podría ser excesivo y cuestionable desde un punto de vista jurídico por su posible inconstitucionalidad e incompatibilidad con el derecho de la UE.
Asimismo, cabe preguntarse si esta medida es adecuada para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles.
En todo caso, si la proposición avanza, será imprescindible una técnica legislativa rigurosa, que evite potenciales litigios y respete los principios fundamentales del ordenamiento español y europeo.
Paloma García Córdoba no recibe salario, ni ejerce labores de consultoría, ni posee acciones, ni recibe financiación de ninguna compañía u organización que pueda obtener beneficio de este artículo, y ha declarado carecer de vínculos relevantes más allá del cargo académico citado.
– ref. El impuesto del 100% a la compra de vivienda por no residentes en la UE chocaría con la Constitución y el derecho comunitario – https://theconversation.com/el-impuesto-del-100-a-la-compra-de-vivienda-por-no-residentes-en-la-ue-chocaria-con-la-constitucion-y-el-derecho-comunitario-266340