Source: The Conversation – (in Spanish) – By Antoni Bergas Forteza, Profesor de Derecho Financiero y Tributario, Universitat de les Illes Balears
En ciudades como Madrid, Barcelona o Palma, el precio de los inmuebles ha aumentado de forma constante durante los últimos años, alejándose progresivamente de la capacidad económica de quienes viven y trabajan en estos territorios. Esto hace que comprar una casa sea cada vez más difícil, especialmente para los jóvenes.
Ante esta situación, el debate suele centrarse en la necesidad de construir más viviendas, regular los alquileres o restringir las prácticas especulativas. Sin embargo, existe una herramienta que a menudo pasa desapercibida: la fiscalidad.
Impuestos, ¿para qué?
Los impuestos no solo sirven para recaudar dinero. También pueden utilizarse para orientar comportamientos y corregir situaciones que generan desigualdad. De hecho, la Constitución española reconoce el derecho a una vivienda digna y establece que los poderes públicos deben impedir la especulación del suelo. Aunque este derecho no puede exigirse directamente ante los tribunales, sí debería inspirar las políticas públicas, incluidas las tributarias.
La pregunta es sencilla: ¿podrían algunos impuestos ayudar a que los residentes tengan más facilidades para acceder a una vivienda y, al mismo tiempo, desincentivar determinadas operaciones especulativas?
El problema no es solo la escasez de vivienda
La actual crisis inmobiliaria es diferente a la de 2008. Entonces el problema derivaba de una burbuja asociada a un exceso de construcción y de crédito. Hoy sucede justamente lo contrario: existe una demanda creciente frente a una oferta insuficiente.
A ello se añaden que la vivienda se ha convertido en un activo de inversión muy atractivo. Además, la presencia de compradores internacionales, con un alto poder adquisitivo, ejerce una presión adicional sobre los precios.
Como resultado, quienes buscan comprar su primera vivienda compiten en el mismo mercado con inversores que persiguen rentabilidades económicas. Aunque ambos tienen derecho a participar en el mercado inmobiliario, parece razonable preguntarse si deberían recibir exactamente el mismo tratamiento fiscal.
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Una idea sencilla: premiar la residencia, no la nacionalidad
En los últimos años han surgido propuestas para limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros o no residentes. Sin embargo, este tipo de restricciones choca con principios fundamentales de la Unión Europea, como la libre circulación de capitales.
Existe una alternativa menos controvertida jurídicamente. En lugar de distinguir entre españoles y extranjeros, podría distinguirse entre personas que tienen una vinculación efectiva con un territorio y quienes adquieren inmuebles sin haber residido previamente en él. No se trataría de prohibir ninguna compra ni de impedir inversiones, sino de dar un tratamiento fiscal más favorable a quienes acrediten una residencia efectiva prolongada.
Por ejemplo, una persona que lleva viviendo diez, quince o veinte años en una ciudad podría beneficiarse de una menor carga fiscal cuando compra su primera vivienda habitual. En cambio, quien adquiere una segunda residencia de alto valor o realiza una inversión inmobiliaria sin haber tenido una vinculación previa con el territorio, asumiría una tributación mayor.
La lógica es sencilla: favorecer el uso residencial de la vivienda frente a su utilización meramente financiera. Además, este criterio no depende de la nacionalidad. Un ciudadano alemán, francés o italiano que lleve años residiendo, por ejemplo, en Palma tendría el mismo derecho a beneficiarse de estas ventajas fiscales que cualquier ciudadano español en la misma situación.
El impuesto que grava la compra de viviendas podría reformarse
La principal figura tributaria afectada sería el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga al adquirir una vivienda usada. Actualmente, la cuota se determina fundamentalmente en función del valor del inmueble. Sin embargo, podría incorporarse un segundo elemento: la residencia efectiva previa del comprador.
La idea sería combinar dos criterios:
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El valor de la vivienda, que seguiría reflejando la capacidad económica del contribuyente. Quien compra una vivienda de varios millones de euros posee una capacidad económica mayor que quien adquiere una vivienda modesta.
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La residencia efectiva, que permitiría reconocer la función social de la vivienda. A más años de residencia acreditados, menor podría ser el tipo aplicable. También se tomaría en cuenta, obviamente, el destino o uso del bien inmueble como vivienda habitual.
Nuestra propuesta, desarrollada en un estudio más amplio, plantea un sistema de este tipo. No se trata tanto de recaudar menos como de redistribuir mejor la carga tributaria. Las reducciones para quienes buscan acceder a una vivienda habitual podrían compensarse mediante una mayor tributación a las adquisiciones de elevado valor o con finalidad inversora.
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¿Y qué hacer con la especulación?
La otra cara del problema es la especulación inmobiliaria. Cuando una vivienda se compra para revenderla poco después obteniendo una ganancia rápida (flipping), la operación contribuye a incrementar los precios del mercado. Esta práctica puede resultar perfectamente legal, pero también puede generar efectos sociales negativos, especialmente en territorios donde la oferta de vivienda es limitada.
Algunos países han desarrollado mecanismos específicos para desincentivar estas operaciones. Alemania constituye uno de los ejemplos más conocidos. Allí existe una tributación específica sobre las ganancias obtenidas cuando un inmueble se vende dentro de determinados plazos. Si la vivienda ha constituido la residencia habitual del propietario, la tributación puede quedar excluida. La lógica subyacente es diferenciar entre quien utiliza la vivienda para vivir y quien la utiliza para especular.
En España existe el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como “plusvalía municipal”, un tributo local que grava el aumento de valor del suelo urbano desde su compra hasta su transmisión (por venta, herencia o donación). Sin embargo, este impuesto ha sido objeto de numerosas controversias jurídicas y ha llegado a ser declarado inconstitucional en los tribunales.
Una posible reforma consistiría en transformarlo en un impuesto contra la especulación inmobiliaria: en lugar de gravar de forma genérica las transmisiones, podría concentrarse en aquellas operaciones que generen elevadas plusvalías en periodos cortos de tiempo y que evidencien un propósito principalmente especulativo.
La vivienda no puede ser solo un activo financiero
El aumento de la oferta, la planificación urbana, la promoción de vivienda pública y la colaboración entre las administraciones y el sector privado son imprescindibles para paliar la crisis de la vivienda. Pero no hay que ignorar que los impuestos pueden influir en el mercado inmobiliario.
Cuando una vivienda deja de ser accesible para las familias y pasa a comportarse exclusivamente como un activo financiero, la neutralidad puede resultar insuficiente. Precisamente por eso la fiscalidad puede desempeñar un papel importante: ayudar a quienes necesitan una vivienda y no buscan simplemente invertir en ella.
La cuestión no es elegir entre políticas fiscales o políticas de vivienda, sino comprender que si ambas actúan de manera complementaria, pueden contribuir a que el mercado inmobiliario responda mejor a su función social de proveer de un techo a las familias.
Antoni Bergas Forteza no recibe salario, ni ejerce labores de consultoría, ni posee acciones, ni recibe financiación de ninguna compañía u organización que pueda obtener beneficio de este artículo, y ha declarado carecer de vínculos relevantes más allá del cargo académico citado.
– ref. ¿Y si los impuestos ayudaran a atenuar la crisis de la vivienda? – https://theconversation.com/y-si-los-impuestos-ayudaran-a-atenuar-la-crisis-de-la-vivienda-293140